Der Honoraranspruch des Maklers:
Voraussetzungen des Provisionsanspruchs des Maklers
Der Makler hat nur in eng gesetzten Grenzen Anspruch auf eine Provision (Courtage). Diese Voraussetzungen für den Provisionsanspruch sind:
– der Abschluss eines Maklervertrages,
– die Tätigkeit des Maklers,
– das Zustandekommen des Hauptvertrages und
– der Ursachenzusammenhang zwischen der Tätigkeit und dem Abschluss des
angestrebten Vertrages
Zu unterscheiden sind der Provisionsanspruch des Maklers (§ 652 Abs. 1 BGB)
und ein etwaiger Aufwendungsersatzanspruch (§ 652 Abs. 2 BGB).
Hier ist noch zu unterscheiden, ob der Makler als „Nachweismakler“ oder als „Vermittlungsmakler“ tätig wird.
Der Nachweismakler muss nur irgendwie den Abschluss des Hauptvertrags gefördert haben.
Der Vermittlungsmakler ist aktiv an dem Zustandekommen des Hauptvertrages beteiligt, also z.B. durch Führung der Vertragsverhandlungen etc.
In den meisten Fällen treten Makler als Nachweismakler auf.
Außerhalb des § 652 Abs. 1 BGB hat der Makler keine Provisionsansprüche.
Viele Makler versuchen allerdings Honoraransprüche auch dort zu generieren, wo es keine gibt. Klassisches Beispiel sind die Reservierungsgebühren.
Reservierungsgebühren
Vereinbarungen über Reservierungsgebühren sind auf jeden Fall dann unwirksam, wenn sie im Rahmen eines vorformulierten Vertrags getroffen wurden und dem potenziellen Kunden keinen nennenswerten Vorteil verschaffen. Wie der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden hat, muss der Makler die Gebühr in einem solchen Fall zurückzahlen, wenn sich der Kunde gegen den Kauf der Immobilie entscheidet (Az.: III ZR 21/10). Der Grund: Vorformulierte Vereinbarungen unterliegen laut Bürgerlichem Gesetzbuch einer besonders strengen Inhaltskontrolle. Im vorliegenden Fall urteilten die Richter, die Klausel sei lediglich ein Versuch des Vermittlers gewesen, sich eine Vergütung zu sichern, falls die Immobilienvermittlung scheiterte.
Auch urteilten die Richter, dass sich für den Interessenten kaum ein Vorteil durch die Zahlung der Reservierungsgebühr ergebe. Denn: Selbst wenn der Makler sich verpflichtet, die Immobilie in einem bestimmten Zeitraum keinem anderen anzubieten, bestimmt im Zweifel immer noch der Verkäufer, was mit seinem Haus geschieht. Er kann sich jederzeit entscheiden, sein Haus doch nicht zu verkaufen oder es, ganz ohne Makler, an einen anderen Interessenten zu veräußern.
Grundlage des Honoraranspruchs
Der Provisionsanspruch des Maklers entsteht nach § 652 Abs. 1 BGB nur, wenn ein Vertrag zwischen dem Interessenten und einem Dritten (nicht dem Makler) zustande kommt. Dritter ist nur, wenn er vom Makler verschieden ist.
Das bedeutet, daß (z.B.) ein wirksamer Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer einer Wohnung o.Ä. zustande gekommen sein muss.
Besonderheit Anfechtung
Wird der Hauptvertrag wirksam angefochten, z.B. wegen Täuschung, Drohung (§ 123 BGB) oder Irrtums (§ 119 BGB) angefochten, wird der Vertrag rückwirkend beseitigt. Hat der Makler hier bereits Honorar bekommen, muss er es wieder zurückgeben.
Das Gilt nicht bei einem wirksamen Rücktritt vom Kaufvertrag, weil damit der Vertrag nicht von Anfang an beseitigt wird, sondern nachträglich. Der Hauptvertrag war also ursprünglich wirksam zustande gekommen.
Besonderheit Verflechtung
Auch die Verflechtung des Maklers mit der anderen Partei des Hauptvertrages hindert das Entstehen des Provisionsanspruches nach § 652 BGB.
Eine Verflechtung liegt vor, wenn der Makler mit der anderen Partei des Hauptvertrages in einer Beziehung steht, auf Grund derer er sich, unabhängig vom Verhalten im Einzelfall, wegen eines institutionalisierten Interessenskonflikts (hier Eltern-Kind-Beziehung) im Streitfall bei regelmäßigem Verlauf auf die Seite dieser Vertragspartei stellen wird, insbesondere wenn er deren wirtschaftlichen Interessen verpflichtet ist (BGH 112, 240; 138 170). Dies ist bei einer Eltern-Kind-Beziehung anzunehmen.
Aus dem Bestehen eines nicht gestörten engen Verwandtschaftsverhältnisses ist auf eine enge wirtschaftliche Bindungen zu schließen (z.B. Eltern-Kinder; Geschwister).
Eine provisionsschädliche Interessenkollision ist nur dann ausgeschlossen, wenn das Verwandtschaftsverhältnis dem Dritten gegenüber offengelegt wurde, der Makler also vor Vertragsschluss die Nähe offenbart hat.
Das Provisionsverlangen
Auch wenn der Makler an dem Abschluss eines Hauptvertrages ursächlich mitgewirkt hat, bedeutet das noch nicht, daß er auf jeden Fall Anspruch auf eine Provision hat. Der Makler muss deutlich machen, daß er bei der Mitwirkung an dem Hauptvertrag eine Provision zu beanspruchen hat.
Die Zeitungsanzeige, in der der Makler ein oder mehrere Objekte zur Anmietung anbietet, stellt rechtlich noch keinen Antrag auf Abschluss eines Maklervertrags dar. Diese Grundsätze stellen ständige Rechtsprechung dar auch in den Fällen an, in denen ein Makler im Internet, wie hier im Internetportal, eine Objektbeschreibung der später angemieteten Immobilie veröffentlicht. Es macht keinen Unterschied, ob ein Makler, mittels Zeitungsinserats oder Internetanzeige werbend im Kundenverkehr auftritt. Das jeweilige „Angebot“ des Maklers im Internet ist nur eine Einladung zum Abschluss.
Geht die Initiative zur Kontaktaufnahme mittels Internetinserat vom Makler aus, hat die Rechtsprechung für die Übermittlung einer Ankaufsmöglichkeit mit Provisionshinweis folgende Grundsätze aufgestellt:
Hat der Makler in seinem Inserat seine Provisionserwartung nicht hinreichend deutlich zum Ausdruck gebracht, darf der Kaufinteressent davon ausgehen, der Makler sei bereits von dem Verkäufer mit Maklerdiensten betraut und werde von diesem für seine Tätigkeit entlohnt. Das Interesse des Kaufinteressenten ist nämlich ausschließlich auf die Erlangung einer Sachinformation gerichtet. Er hat keinen Anlass anzunehmen, seine Erklärungen würden von dem Makler als eine rechtsgeschäftliche Verpflichtungserklärung, nämlich als Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags, aufgefasst werden.
Um gleichwohl zum Abschluss eines Maklervertrags zu gelangen, muss der Makler klarstellen, dass er, ungeachtet der bestehenden Vertragsbeziehungen zu dem Verkäufer, auch für den Anrufenden als Makler tätig werden will, dass er auch ihm Maklerdienste erbringen will und erwartet, im Hinblick auf diese Dienste von dem Kunden das Versprechen zu erlangen, im Falle eines Kaufabschlusses von ihm durch Zahlung einer Provision entlohnt zu werden. Wenn den Umständen nach mit der Möglichkeit zu rechnen ist, dass der Makler auf Grund eines Auftrags des Verkäufers tätig wird, ist es Sache des Maklers, dem Kaufinteressenten deutlich zu machen, dass er auch mit ihm in Vertragsbeziehungen treten will und von ihm die Zahlung einer Provision erwartet.
Das geeignete Mittel hierfür ist ein ausdrückliches Provisionsverlangen. Jede in diesem Bereich verbleibende Unklarheit geht zu Lasten des Maklers.
Die Rechtsprechung zur Übermittlung eines Kaufangebots per Inserat geht in einem Fall, in dem die Position „Maklerhonorar“ bei den mit dem Ankauf des Objekts verbundenen Kosten erscheint, der Zusatz „Käuferprovision“ aber fehlt, nicht von einem hinreichend deutlichen Provisionsversprechen aus.
Der Anrufende darf in einem solchen Fall davon ausgehen, der Verkäufer habe seinerseits dem Makler bereits eine Provision versprochen. Bei dieser Sachlage ist aus der Sicht des Anrufenden zu fragen, wie sich im Falle eines Kaufabschlusses das Versprechen einer Verkäuferprovision auf den Inhalt des Kaufvertrags auswirken würde. Insoweit ist die Möglichkeit in Betracht zu ziehen, dass der Verkäufer versuchen wird, seine eigene Provisionsbelastung versteckt – durch Erhöhung der Kaufpreisforderung – oder offen – durch eine entsprechende Klausel im Kaufvertrag – auf den Käufer abzuwälzen.
Dies kann entweder durch Zahlung einer entsprechenden Summe an den Verkäufer neben dem eigentlichen Kaufpreis oder durch eine Schuldübernahme – oder Erfüllungsübernahmevereinbarung erreicht werden.
In einem solchen Fall stellt der Hinweis auf die neben dem Kaufpreis zu zahlende Provision lediglich eine Mitteilung auf vom Käufer zu tragende zusätzliche Kosten und somit über einen bei der Kaufpreisverhandlung zu berücksichtigenden Faktor dar. Die verbleibenden Unklarheiten wirken sich zum Nachteil des Maklers aus, der es unterlassen hat, für klare Verhältnisse zu sorgen.